共享办公3年，是时候谈谈钱和未来了

我们聊了二十几家共享办公企业，发现他们对于赚钱的态度和做法，分了好几个门派。

如果2015年被称为共享办公的元年，那2016年可以算爆发之年，2017年就要叫裂变之年。在共享经济的大潮下，共享办公行业发展迅速。在一级市场金融数据服务平台“鲸准”上仅搜索共享办公，就能显示出166个项目，而高力国际则称，目前仅北京就有超过860家共享办公中心。

“现在80后、90后、00后的话语权越来越大，他们比较喜欢这样的工作环境，在这一代人里面，对互联网精神是平等、协作的认知非常深刻。”业内人士表示，从发展来讲，共享办公肯定还有很大的空间，起码在今后几年是这样。

易观国际分析研究总监朱大林根据其研究预计，到2019年，国内共享办公管理面积将会从今年的700万平方米增长至5100万平方米。而优客工场创始人毛大庆也曾表示，到2020年，共享办公将会是一个达两千亿规模的生意。

顶着“共享经济”光环的共享办公不仅吸引了众多创业者、汹涌的资本关注，也吸引了诸如万科、龙湖、远洋、当代置业等国内知名开发商纷纷布局。几天前，华润置地推出“CR Union”产品线，提出共享办公新理念，“国家队”的入场必然又将加速行业质变。

市场涌动、资本狂热，但唯有赚钱的生意才是好生意。

3年了，是时候谈谈共享办公如何赚钱的问题了。

赚差价的生意

共享办公最基本的挣钱逻辑就是通过服务、创意、运营、差异化等创造出空间的增值，赚取租金的差价。有业内人士便表示，如果将一个租金在5元/平方米/天的乙级写字楼改造成共享办公，其租金可以达到7-12元/平方米/天，甚至是更高的水平。

位于成都的walnut就是一个比较纯粹的例子。自我定位为酷、有趣，会通过自身渠道，满足办公人群吃喝玩乐购的需求。比如，上班的同时可以完成其在线商城菜品选购，下班直接带回家。虽然其创始人张艺达曾在公开场合表示共享办公的桌子是一个入口，要满足办公群里生活中方方面面的需求。但据内部人士透露，目前，walnut的全部收入都来自于租金，无论是在线商城、互动健身、资源共享等，都只是租工位所带来的增值服务，而这也为他们带来了超80%的高水平单店入驻率。

氪空间CEO钟澍也表达了自己对于租金的绝对重视，虽然目前定位于办公空间运营商的氪空间，非工位收入已经达到了20%。钟澍认为，工位收入是基础，决定了企业的生死，而非工位收入只是锦上添花。他们的做法是圈地、拓客、提租。具体来说就是选取一线、准一线城市的优质地段；使用自有渠道，线上线下积极拓客；通过室内装修规划、孵化、会员体系等服务提升租金，并带来额外收益。据了解，今年9月重新招租开业的北京中关村创业大街店，已经实现了95%的入驻率，而其2800元/工位起的定价，也已经大大超过了该区域的平均租金水平。

不久前刚完成B轮融资，主打科技办公的“梦想加”也是差异化突围的样本之一，不只提供用户办公场所，还有一体化智能商业办公服务解决方案。据了解，其在北京的共享办公空间工位月租为1800-2200元。据其创始人王晓鲁透露，目前梦想加的每一个空间基本都能达到90%以上的入驻率。

有业内人士对36氪表示，一个共享办公企业比较好的状态是：每投入2000万，就能为企业带来400万/年的税后利润。

为了保证盈利，一些企业选择了用低价房源博利润空间的办法，比如优客工场。据了解，因其创始人毛大庆优质的地产资源，他们可以通过资源置换等方式拿到远低于市场价格的标的，虽然一些办公地点不在核心区，但他们可以通过低廉的价格吸引创业者入驻。

另一有些机构，把目光瞄准到老楼改造。比如inncube众创空间，其位于北京的京朝项目与位于深圳的蛇口项目都属于老房改造的范畴，据创始人夏俊彦透露，目前还在谈华侨城北一个近6000平米的项目，依旧是老房。据了解，众创空间的主要竞争力在于设计、装修、施工的统筹能力，他们有能力去租赁老旧楼，以营造出比较好的利润差。

不仅仅是一线及经济较为发达的城市布局，二三线城市也正在成为众厂商未来追逐的重点。

SOHO中国董事长潘石屹就在今年7月表示，其SOHO3Q将从现有布局的一线城市19个社区拓展至二线城市和部分三线城市，并先后去杭州、南京、长沙、武汉、成都、重庆等多个二线城市推介SOHO3Q项目，且最快的杭州SOHO3Q项目将在明年一季度亮相。潘石屹表示，在考察中发现，有些共享办公企业在二三线城市的出租状况竟然比北上广还要好。

流量带来的一切

在全联房地产商会2017年会的平行论坛“自持时代创新空间运营专题思想会”上，“租金+”成为了很多共享办公企业关注的焦点，他们认为，围绕空间入口能够不断附加新的收入。

侠客岛里创始人兼CEO王宏波就认为，未来，空间从资产属性变成服务属性，商业模式从租金导向变成流量导向，属性从地产属性变成平台属性。特别是做平台，需要为这一类客户提供综合性服务，然后有多次服务，并把它变成一种可以输出的服务模式。

克而瑞的相关负责人也对36氪表示，在空间的运营中，用户对物理空间的需求通常隐含了对区位、装修等因素的考量，但单纯从物理空间上追求增值，以期通过租金上涨赚取收益的实际空间非常有限。但由于地缘关系，空间运营者和租户的关系更加密切，在时间成本越来越被重视的当下，当空间运营者直接能解决他们对于服务的需求，社交的需求等，这是他们增加盈利点与提高品牌溢价的途径。

比如上文提到过的inncube众创空间，就通过会员服务体系拿到了超5%占比的收入；氪空间就通过孵化服务、广告售卖、会员体系等拿到了超20%占比的收益；优客工场通过贩卖包含会议室使用时间等会员包的服务，拿到了近8%的非桌子收入，并希望在明年上半年尽快超过10%；DayDayUp则利用国际化租户群体的优势，通过对外活动场地租赁，吸引了法国大使馆、宝马等外部公司源源不断地在其办公空间举办主题社交聚会和产品推介活动。

投融资服务也是由入驻企业本身产生的利润。包括WeDo、岛里、优客工场在内的多家共享办公企业都有类似服务。业内人士表示，这个业务的逻辑是筑巢引凤、温室孵化，通过提供空间，将优秀的创业团队吸引进入，近距离观察这些团队的行为方式，集中提供辅导服务、集中组织创投对接。“一个成功项目的投资回报要远大于提供空间而来的租金收入。”该人士表示。

对于传统地产企业来说，共享办公就意味着人流，意味着项目业态的丰富与升级。